重要事項の説明は管理業務主任者の代表的な独占業務です。手続きの主体と提示物を正確に押さえましょう。
日向 まどか
管理会社が変わるとき、なんか説明会があるって聞いたことあるんだけど、あれのこと?
黒瀬 志保 先生
そうよ、それが重要事項の説明。
マンション管理業者は管理受託契約を締結しようとするときは、あらかじめ管理業務主任者に重要事項を説明させなければならないの。
相良 紗英
つまり、契約を結ぶ前に、区分所有者等や管理者等が契約内容を理解し検討する機会を確保するための制度、という理解で合っていますか?
黒瀬 志保 先生
完璧。
そして、この説明は管理業務主任者でなければ行えない独占業務なの。
白石 みつき
うぅ〜ん、誰でもいいわけじゃないのぉ?
黒瀬 志保 先生
そう。
しかも説明の際には、管理業務主任者証を相手方に提示しなければならないのよ。
日向 まどか
要は「資格を持った人が、証を見せながら説明する」ってことだね!
相良 紗英
補足すると、この重要事項の説明義務に違反すると、監督処分の対象になりますよね。
黒瀬 志保 先生
その通りよ、絶対に落とせないポイントね。
確認クイズ
重要事項の説明に関する記述として、最も適切なものはどれか。
- 重要事項の説明は、マンション管理業者の従業員であれば誰でも行うことができる。
- 重要事項の説明は、管理業務主任者をして行わせなければならず、説明の際には管理業務主任者証を提示しなければならない。
- 重要事項の説明は、管理受託契約締結後に行えば足りる。
- 重要事項の説明を行う義務は、マンション管理士にも認められている。
こたえを見る
正解: 2. 重要事項の説明は、管理業務主任者をして行わせなければならず、説明の際には管理業務主任者証を提示しなければならない。
正解は2。管理業務主任者による説明と主任者証の提示が必要です。1は管理業務主任者でなければならないため誤り。3は契約締結前に行う必要があるため誤り。4はマンション管理士ではなく管理業務主任者の独占業務であるため誤りです。
2026年4月の改正で加わった決まり ― 管理業者が管理者になる場合
管理会社が、管理組合の管理者(代表者)を引き受けることがあります。管理業者管理者方式といい、2026年4月施行の改正で、区分所有者を守るための決まりができました。
日向 まどか
管理会社が理事長さんの代わりもやってくれるの?
役員をやらなくていいなら助かるかも!
黒瀬 志保 先生
役員のなり手不足で増えている方式よ。
ただ、管理を頼む側と頼まれる側が同じ会社になるから、利益がぶつかるおそれがあるの。
そこで、管理業者が管理者の仕事を引き受ける管理者受託契約にも、72条の重要事項の説明と、73条の書面の交付が義務づけられたわ。
相良 紗英
つまり、管理者受託契約を新しく結ぶ前にも、説明会を開いて、管理業務主任者が重要事項を説明する、という理解で合っていますか?
黒瀬 志保 先生
合っているわ。
説明会の日の1週間前までに、区分所有者等と管理者等の全員に書面を交付する点も、管理受託契約と同じよ。
白石 みつき
うぅ〜ん、管理会社が管理者さんだと、管理事務の報告はだれにするのぉ?
自分に報告するのは変なのぉ。
黒瀬 志保 先生
いいところに気づいたわね、みつきちゃん。
管理業者自身が管理者等であるときは、説明会を開いて、区分所有者等に対して管理業務主任者に報告させるの。
77条2項よ。
73条の書面も、区分所有者等の全員に交付するわ。
日向 まどか
でもさ、管理者になった会社が、自分の会社に工事を頼んじゃったりしない?
黒瀬 志保 先生
そこが一番の心配よね。
だから利益相反のおそれがある取引の事前説明ができたの。
管理者等である管理業者が、自社や、親会社・子会社のような密接な関係を有する者と取引をするときは、あらかじめ説明会を開いて、取引の重要な事実を区分所有者等に説明しなければならないわ。
77条の2よ。
相良 紗英
補足すると、災害などやむを得ない事由で、取引を速やかに行う必要がある場合は、事前の説明は要らないんですよね。
黒瀬 志保 先生
その通り。
例外もセットで覚えておいてね。
確認クイズ
マンション管理業者が管理組合の管理者等になる場合に関する記述として、最も適切なものはどれか。
- 管理者受託契約は管理受託契約とは別の契約であるため、締結に際して重要事項の説明も書面の交付も必要ない。
- マンション管理業者が管理者等である場合、管理事務の報告は、管理者等である自社に対して行えば足りる。
- 管理者等であるマンション管理業者は、自己又は密接な関係を有する者との間で取引を行うときは、原則として、あらかじめ説明会を開催し、取引につき重要な事実を区分所有者等に説明しなければならない。
- 管理者等であるマンション管理業者が自己と取引を行う場合、取引を行った後、遅滞なく区分所有者等に報告すれば足りる。
こたえを見る
正解: 3. 管理者等であるマンション管理業者は、自己又は密接な関係を有する者との間で取引を行うときは、原則として、あらかじめ説明会を開催し、取引につき重要な事実を区分所有者等に説明しなければならない。
正解は3。2026年4月施行の改正で、利益相反のおそれがある取引の事前説明が義務づけられました(77条の2。災害などやむを得ない場合を除く)。1は管理者受託契約にも72条の重要事項の説明と73条の書面の交付が必要なため誤り。2は説明会を開いて区分所有者等に対して報告する必要があるため誤り(77条2項)。4はあらかじめ説明する必要があるため誤りです。