「共用部分なのに専用使用権がある」という組み合わせは、区分所有法・標準管理規約の中でも混乱しやすいポイントです。ここで整理しておきましょう。
相良 紗英
先生、質問があります。
廊下や階段は当然に共用部分だと分かるのですが、管理事務室や集会室はどう考えればよいのですか?
黒瀬 志保 先生
いいところに気づいたわね。
廊下や階段のように性質上当然に共用部分となるものを法定共用部分、管理事務室や集会室のように規約で共用部分と定めるものを規約共用部分と呼ぶのよ。
日向 まどか
へぇ〜、共用部分にも種類があるんだ。
じゃあバルコニーはどっちなの?
黒瀬 志保 先生
バルコニーは法定共用部分よ。
ただし、特定の住戸の人だけが使える専用使用権が設定されているの。
共用部分という「所有のされ方」と、誰が使えるかという「使用のルール」は別の話なのよ。
白石 みつき
うぅ〜ん、じゃあバルコニーは、みんなの物だけど使うのは自分だけ、っていう不思議な状態なのぉ?
黒瀬 志保 先生
そう、その通り。
だからバルコニーの持分を売買することはできないし、専用使用権が設定されていても共用部分としての性質はなくならないの。
相良 紗英
補足すると、玄関扉や窓ガラスも同じ構造ですね。
共用部分だけれど、実際に開け閉めして使うのはその住戸の人だけです。
日向 まどか
要は「持ち主はみんな、使うのは一人」ってことか。
バド部の共用ラケットを一人が長く借りてる感じに似てるかも!
白石 みつき
むむむ…じゃあ引っ越すときは、専用使用権も一緒に次の人へ引き継がれるのぉ?
黒瀬 志保 先生
そうよ。
専用使用権はその住戸の専有部分に付随する権利だから、原則として区分所有権の移転にともなって新しい所有者に引き継がれるの。
確認クイズ
標準管理規約における共用部分及び専用使用権に関する記述として、最も適切なものはどれか。
- バルコニーは専有部分であり、専用使用権の対象にはならない。
- 管理事務室や集会室は、規約によって共用部分とされる規約共用部分である。
- 専用使用権が設定された部分は、共用部分ではなく専有部分として扱われる。
- エントランスや階段は、規約で定めなければ共用部分とならない。
こたえを見る
正解: 2. 管理事務室や集会室は、規約によって共用部分とされる規約共用部分である。
正解は2。管理事務室・集会室・倉庫などは、性質上当然に共用部分となるものではなく、規約で共用部分と定められた規約共用部分です。1はバルコニーは共用部分で専用使用権の対象となるため誤り。3は専用使用権が設定されても部分自体の性質は共用部分のままなので誤り。4はエントランスや階段は法定共用部分で、規約を待たず当然に共用部分となるため誤りです。
